現在の固定期間選択型は、金利優遇幅も大きいので、使い方によってはメリットのある金利になっています。

固定期間選択型は、借り入れ後の一定期間(5年、10年など)金利を固定します。そして固定期間終了後は変動金利か、再度一定期間を固定金利にするかを選びます。期間固定金利を選ぶ場合、当初は10年固定を選んだけれども、11年目からは15年固定にするなど、異なる固定期間を選ぶこともできます。

固定期間選択型の2つの優遇

ほかの金利と同様、もちろん固定期間選択型にも優遇金利があります。
優遇には、「当初優遇」と「一律優遇」の2種類があります。

当初優遇は、当初の固定期間は金利優遇が大きく、固定期間終了後は優遇が小さくなります。
一律優遇は、全期間で同じ金利優遇を受けることができますが、金利が高めです。

当初優遇の場合、固定期間中は金利が低いのですが、固定期間が終了すると金利が高くなります。変動金利にする場合も金利優遇が小さくなるため、その時の金利や返し方によっては不利になることもあります。

もう一度期間固定を選ぶ場合もその時の金利で試算されるため、借り入れ当初より金利が上がっていれば返済額は増えてしまいます。

どちらを選ぶ場合でも、固定期間が終わった時点で借入残高が少なければ問題ありません。どのくらいの残高なら適正なのかは人によりますが、数百万円~1,000万円未満がだいたいの目安になります。

例を見てみましょう。
4,000万円を10年固定で借りるケース(期間35年、元利均等、ボーナス返済なし)

当初10年 0.70%、月返済額107,408円

11年目~変動にする(店頭金利2.475%)
優遇幅 ▲1.45%
11年目~の借入金利 1.025%(=2.475%-1.45%)

10年後の借入残高 2,956万円
11年目~の当初返済額 113,381円(+5,973円)

借り入れ当初の返済額から数千円増えるだけなので、10年後に世帯収入が上がっていれば負担感なく払えることも多いでしょう。
ただ、借り方次第では余計な金利負担をしないで済みますし、その後の金利上昇があれば更に返済額が上がってしまうことになります。

固定期間選択型の賢い借り方

固定期間終了後の選択肢は3つあります。
・一気に繰上返済する
 借りるときから繰上返済の計画を立てた借入額にすることが必要です。
 
・借り換える
 借り換えは他行との新規契約です。そのため、団信の審査が必須です。
 例えば10年後、健康上の理由で借り換えできないというリスクもあるので、その辺りも踏まえて検討することが必要です。それに、借り換えにもコストがかかりますので、金利があまり変わらなければ借り換えるメリットがない場合もあります。
 
・金利交渉する
 他行への借り換えをちらつかせながら金利交渉を行いますが、必ずしも上手くいくとは限りません。

これらを踏まえ、固定期間選択型の利用を検討すると良いかと思います。

賢い借り方の一つとしては、以下のようなケースが考えられます。

10年間は住宅ローン控除が出ます。
住宅ローン控除は1%ですので、10年固定を0.7%で借りることができれば、10年間は国から0.3%の金利を補助してもらっていることと同じです。
その間は繰上返済をせずに、10年後に一気に繰上返済をすれば、その期間は金利上昇リスクを回避しながら、住宅ローン控除のメリットを得ることができます。

住宅ローン控除と繰上返済について有利な選択方法はこちら。
住宅ローン控除を受けている間は繰り上げ返済しない方が良い?

変動金利の方が金利は低いですが、10年間金利上昇リスクを回避することができるというところがポイントです。

1人で10年固定を満額借りても良いですが、夫婦でペアローンが組めるなら、どちらかがこの方法で借りるという選択肢もあります。

ミックスローンについて。お得な住宅ローンの借り方

どんな返済計画にするかを考えて、有利な返済方法を選択してください。