マンションが高い。
新築も中古も、とにかく高いです。

2017年の東京23区の新築マンションは、平均価格は7,089万円。

70㎡換算にすると、なんと7,581万円(㎡単価108.3万円)です。

出所:不動産経済研究所

上昇が続く東京23区のマンション価格

23区新築マンション価格

23区の平均年収でも727万円(H28年度)なので、年収倍率でいうと10.4倍(7,581÷727万円)です。

年収倍率は平均8倍強で推移していました。
低金利が値上がり分をある程度吸収しているといっても、やはり高過ぎです。

共働きのパワーカップル(夫婦ともに年収700万円以上の世帯)なら買えるでしょうが、そんな世帯は全世帯の0.5%、共働き世帯の中でも1.8%しかありませんので、やっぱり普通は買えません。
(出所:ニッセイ基礎研究所)

新築マンションが余り始めている

これを証明するかのように、特に供給過多のエリアで新築マンションの在庫が積み上がっています。

以下は都心3区の在庫件数と㎡単価ですが、㎡単価が100万円に届く辺りから急速に在庫が増えているのがわかります。

溜まった在庫は何かのきっかけで下落に向かう大きな圧力になります。
不動産は需給で価格が大きく動きますので、潮目の変化も気にしたいところです。
都心3区のマンション在庫
出所:東日本不動産流通機構

ただ最近は、人気のエリアは高すぎるので、比較的手ごろな北側や東側のエリアで購入する世帯が増えていますね。

中古マンションも人気エリアはずっと上昇してきています。

中古マンションの価格推移

以下は中古マンションの㎡単価推移です。

2017年の㎡単価は73.78万円ですので、70㎡に換算すると5,165万円です。
こちらも新築に連動して年々高くなっています。
中古マンションの㎡単価
出所:東日本不動産流通機構

人気エリアでは築浅の中古物件も売りに出ているようですが、新築より高い物件がまだまだ多いです。
まだまだ強気の価格設定にする売主が多いんですね。

マンションは建物の経年劣化によって価値が下がっていくので、本来は年々価格が下がっていくのですが、地価の上昇や土地のブランド価値(立地)が押し上げているのでしょう。

マンションは時とともに値下がりする

以下はマンション㎡単価の経年による価格の推移(2017年調査)です。
マンションの経年価格推移
出所:東日本不動産流通機構

平均的には、築0~5年で10~15%、築5~10年で20~25%価格が下がっていきます。
これを考慮すると、いくらブランド価値が高くても行き過ぎ感は否めません。

マンションを買う前に考えて欲しいこと

金利がいくら低いからと言って、家賃がもったいないからという理由で購入する、という判断はぜひとも止めて欲しいと思います。

高くてもライフプラン上の理由で購入を考える場合、これだけは考えて欲しいポイントが3つあります。

・適正な住宅予算の目安を把握する

 適正な住宅ローン金額の目安を知る

・買った後の返済計画と同時に資産形成も考える
 (どう返し、どう貯め、そしてどう増やすか)
・利用価値(生活面の満足度の大きさ)と資産価値(リセールバリュー)を考える
 (買うときに売ることや貸すことも考える必要がある時代です)

 住宅の資産価値と住む上での利用価値。どちらを優先すべきか。

このポイントを押さえたうえで適正な価格のマンションを、適切な資金計画をもって選んで欲しいと思います。

こちらもご参考にしてください。
住宅資金計画が大切な理由