住宅を安く購入するポイントとして、
・仲介手数料が無料
・諸費用を安くする
・物件の値下げ交渉

とうたっている業者を見ることがあります。

全部ではないですが、
この内どれかを特徴として挙げているケース、
結構見かけます。

安く買えれば嬉しいですが、
業者の場合、基本的にはポジショントーク
果たして本当に買えるのでしょうか。

 

【1.仲介手数料が無料】

この仲介手数料、土地や建売住宅、中古マンションを買う時にかかります。
諸費用の中でも大きな金額を占めるので、安くなれば喜びもひとしおです。

たとえば6,000万円の中古マンションを買う場合、
6,000万円×3.24%+6.48万円=200.88万円も仲介手数料を取られます。

2,000万円の物件でも、1憶円の物件でも、料率は同じです。
金額が大きくなったからと言って仕事の内容が増えるわけでもなく、
物件が高ければ高いほど業者の利益は増えます。

業者として、こんなオイシイ手数料をみすみす逃すでしょうか・・・

・・・・

もちろんそんなことはありません。

仲介手数料無料とうたっているところは、
・あなた(=買主)からもらっていないだけで、売主からもらってる
・業者が売主の場合、その分不動産の価格が高い

のどちらかです。

売主からもらっているということは、「両手取引」です。
売主と買主を一つの業者が仲介することを両手取引と言います。
売主と買主を同一の業者が探し、くっつけるのです。

つまり、しっかりと売主から仲介手数料を満額もらっているので、
買主側には無料にできるということになります。

買主にはメリットになるかと思いますよね?
そこがポイントです。

表面的には買主にメリットがあるように見えるこの取引、
両手取引にするのが前提なので、実は物件が限られます
売主側が別の仲介業者を使ったら、このスキームは成立しません。

ということは、そういう物件は紹介されないということになります。
もしかしたらその中に気に入った物件があるかもしれませんよね?

仲介手数料は安くないですが、
仲介手数料無料と引き換えに、
一生の付き合いになるかもしれない物件と出会えないかもしれません。

ということで、
仲介手数料無料は「条件付き」です。

 

【2.諸費用を安くする】

諸費用といってもたくさんあります。

住宅を購入する時にかかる諸費用について

全部が安くなるわけではなく、この内の一部を安くするのですが・・・
安くなるのは、

・司法書士手数料
・火災保険
・事務手数料
・つなぎ融資手数料(注文住宅の場合)

などです。

事務手数料は借りるローンによって様々なので、
金利や保証料と合わせて考えたらよいかと思います。

知らないと損する住宅ローンの諸費用

これ以外に良くあるのが、
住宅ローン代行手数料です。
融資あっせん手数料とかローン事務手数料とか名前は色々ありますが、
要するに、提携ローンを使う場合の手間賃です。

新築マンションなどですと当たり前のように取られます。
業者がこれを無料にしますというケースもありますが、
自分でローンを探せばそもそも無料です。
数あるローンの中から自分で探せれば、5~10万円は削減できます。

ただ、提携以外だと営業マンが面倒がったり、
なぜかローン手数料が発生することもありますが。

火災保険についてはどうなるでしょうか。
火災保険は、銀行からの見積もりは債務者団体割引によって安いのですが、
フルサポートで融通が利かないケースが多いのが難点です。
不要な特約が付いているケースも結構あります。

自分で探せば多少は下げることが可能ですので、試す価値はあります。
ただ、どの補償をつけてどれを外せば良いかは、
やはりある程度の専門的な知識が必要になってきます。

 

【3.物件の値下げ交渉】

買付の申し込みの時、業者と相談し、
たいていは売り出し価格よりも少し低い価格で出します。

売主も値引き交渉がある前提で値付けするので、
端数は値引きに応じてくれるケースが少なくありません。

値下げ交渉の余地があるのは、
・販売開始から2~3ヶ月以上経過した物件
・新築分譲戸建ての売れ残り
・売り急ぎ
などです。

つまり、
価格が高くて売れ残っている物件や、
人気がない物件、ということになります。
世の中需給ですから、こういう物件は値引きできて当然です。

・・・が、
今は不動産価格が高いので売主も超強気になっており、
業者が伝える適正価格より高く値付けしているケースも多いです。
そんな場合、値引き交渉しても断られてしまう場合があります。

どうしても欲しいなら別ですが、
ほかの物件も並行して検討した方が良いでしょう。

不動産は基本的に、
個人は「適正価格よりも安く買うことはできない」
と考えていた方が良いかと思います。

価値に比べて価格が安い物件はどうなるかというと、
業者が利益をとれるので表には出てきません

安く買いたいと思うのは当然ですが、
不動産の場合、相場より高く買わされるケースも多いので、
適正価格で買えたなら良い買い物、と思っておいた方がベターです。