住宅ローンを組む際、どのローンを選ぶか迷いますよね。

変動にするか、固定にするかとても迷います。

金利ほど大きな影響はありませんが、
ローンの諸費用もチェックし、
比較して検討することをお勧めします。

【3つの諸費用】

・事務手数料
・保証料
・団信保険料

金融機関によってはかからない諸費用もありますが、
その分ほかの費用が高かったりするので、
合計したコストで比較する必要があるんですね。

では順番に説明していきます。

・事務手数料
文字通り、金融機関に支払う手数料で、2つのタイプに分かれます。

定額型と定率型です。

定額型は、借入額に関係なく手数料が一定のタイプです。
32,400円、54,000円などが多いです。

定率型は、借入額に対して◯%の割合を支払うというタイプです。
2.16%が多く、借入額が3,000万円なら64.8万になります。

定率型はフラット35とネット銀行が中心です。
次の保証料が不要となる一方、事務手数料を取っているのです。

・保証料
将来もし返せなくなった場合、保証会社が銀行に返済します。
その保証料を借り入れる人が払っていくのです。

一括して最初に現金で払うか、
金利に0.2%上乗せして払っていきます。

ほとんどの場合、一括して最初に払う方が安くなります。

・団信
民間の場合、金融機関が負担します。

フラット35も金利に団信が含まれますが、外すこともできます。
団信を希望しない場合は、0.2%金利が下がります。

団信については、こちらも参考にしてください。
団信の特約を勧められたんですが、どうですか?

【トータルコストを計算してみる】

実際にトータルコストを計算してみます。

借入額4,000万、35年返済、元利均等返済、変動金利(金利が変わらないとして試算)
金利などはすべて2018年4月現在の数字です。

ローン1(三井住友信託銀行)
 金利0.525%、事務手数料:定額型32,400円、保証料(一括払い)、団信:金利に含む
 借入元金+金利+事務手数料+保証料+団信
 =4,000万円+379.62万円+3.24万円+82.44万円+0
 =4,465.30万円

ローン2(住信SBI銀行)
 金利0.457%、事務手数料:定率型2.16%、保証料0、団信:金利に含む
 借入元金+金利+事務手数料+保証料+団信
 =4,000万円+379.62万円+86.4万円+0+0
 =4,415.58万円

この試算では、ローン2の方が約50万円安いという結果になりました。

ただ、変動金利は完済まで金利負担はわかりませんので、
借入当初の金利が続いたと仮定した場合です。

また、将来繰上返済をすると未経過分の保証料はいくらか返ってきます。
(「いくらか」というのは、減額されるからです。)
一方、事務手数料(と金利上乗せした場合の保証料)は返ってきません。

事務手数料は、同じ銀行で定額と定率両方を用意しているところもあります。
その場合も、トータルコストで計算すればどっちが得か簡単にわかりますね。

固定金利や10年固定などでも同様に比較してみると良いかと思います。

事務手数料と保証料があまり変わらなければ、
金利の差が大きく影響しますので、
やっぱり金利が重要なことには変わりはありませんね。

【自分でローンを比較してみる】

最後に便利なサイトをご紹介します。
実は、このトータルコストは金利に置き換えて計算することができます。
APR(年換算利回り)と言い、実質的なコストを把握するのに便利な指標です。

フラット35シミュレーションサイト

「試算するプランの数」で2つを選ぶと、2つのローンを比較できます。

上のローン1とローン2の各種条件を入力し、
試算結果が表示されたらグラフの辺りまでスクロールします。
ワンポイントアドバイスの下に【APR】がありますので、
「APRを表示する」をクリックしてください。

金利に置き換えると、ローン1が0.652%、ローン2が0.585%になっています。

諸費用の違いによってトータルコストが変わることがご理解いただけたかと思います。
複数のローンを比較する際は、ぜひ諸費用も含めてシミュレーションしてくださいね。