今の家賃は管理費込みで12万円。間取りは1LDK。
子どもが産まれたことをきっかけに住宅購入を考え始めたあなた。
同僚や友人達、周りの人もマンションを購入している人が結構いて気になっています。

そこでこう考えます。
「今の家賃を払い続けるのはもったいない。住宅ローンの返済額が家賃と同額かそれ以下なら購入の方が得では?」と。
あなただけでなく、こう考える方はとっても多いのです。住宅は購入するのが良いのか、一生賃貸が良いのか。まずは損益がどうなるか、購入したケースと、ずっと賃貸のケースを比較してみます。

賃貸vs購入
シミュレーションの前提条件は以下のとおりです。
家族:夫35歳、妻32歳、子ども2人(2歳と0歳)
購入:35歳で家賃と同等のローン金額でマンションを購入(35年元利均等返済、全期間固定金利2.0%、ボーナス返済なし)物件価格4,200万円、頭金600万円、借入額3,600万円、諸費用200万円(購入時に現金で支払い)、繰上返済100万円を3年目~5年目にかけて3回実施。

賃貸:家賃12万円、第1子が中学になる頃に広めのマンション(家賃15万円)に引越し。第2子の独立後、家賃12万円に引越し。(家賃はすべて管理費等込み)

グラフを見ると、購入派はローンの支払いが終わる30年後以降にカーブがなだらかになり、50年間のトータルで見ると賃貸の方が負担が大きくなるという結果になっています。
これだけを見ると、やはり「賃貸<購入」に見えてしまいますが、それは違います。
3つの視点から見ていきます。

住宅購入にはライフプランが欠かせない

収入や資産、家族構成はもちろん、家計の状況やこれからの夫婦の働き方、家族が増えるのかどうか、老後の生活設計など、自分達がどうしたいかをよく考えることが必要です。そのうえで、ライフプランに基づいた資金計画を最初に考えるべきです。

またシミュレーションでは、一度購入した家にずっと住み続ける前提になっていますが、今は「終の棲家」が当たり前ではなく、それぞれのライフプランに合わせて住まいを考える時代です。退職後は子どもたちと暮らした広い家を売却し、利便性の高い中古マンションに引っ越すかもしれません。
賃貸の場合も同様です。家族が増えたら広くて家賃の高いマンションに引っ越すかもしれませんし、状況によっては家賃の低いアパートに引っ越すことがあるかもしれません。

キャッシュフローを意識する

シミュレーションでは、40年後に賃貸のコストが購入した場合を上回ることになっていますす。ところが、遠い将来の収支よりも、実は教育費を負担しながら老後資金を貯めていく時期の資金繰りの方が大切です。

ライフプランに基づいて将来の家計を予測し、頭金を決めて初めて購入できる住宅の適正価格が決まってきます。資金繰りがしっかりしていれば、仮に将来住宅の価格が大きく下がってローン残高を下回ったとしても、家計が破綻!ということにはなりません。
しかし、ライフプランを考えないフルローンや適正価格を超えた物件を買ってしまった場合などは、資金繰りに余裕がないことも多く、非常にリスクが高いといえます。
一方で賃貸の場合は負債を抱えないため、キャッシュフローはシンプルになります。そのかわり住宅という資産が残らず、老後も家賃負担が続くため、別の形で将来の資産を築くことを意識する必要があります。いずれの場合でもライフプランを考慮することが欠かせません。

資産価値を意識する

住宅を購入すれば、ローン完済後には自分のものになります。老後に家賃の支払いがなく、自宅が資産として残るのは安心につながると感じる人は大勢います。自宅は資産ですから価値があり、その資産価値は賃貸に出した場合の賃料で決まります。

長期的には少子化で借りる人が減っていくでしょうから、賃料の下落に準じて住宅価格そのものも下がっていくリスクが内在します。自宅の購入は「自分が住む不動産物件への投資」と考えることができます。投資の観点からは、住宅価格が安かいと判断できたら買えば良いし、高い場合は賃貸で住み続ける方が良い、というシンプルな答えが出ます。

資産価値というのは、美人投票的な性質があるので、皆が価値が高いと判断するような家は、将来もそれなりの価値を維持している可能性が高いということになります。
ではどんな場所が資産価値が高い場所か気になりませんか?

キーワードは「交通画利便性」、「街のブランド」、「学校・教育」、「商業施設・文化施設」、「安全性」、「医療」です。
あー、なるほど。そーだよね。という内容ですよね?

資産価値を意識するということは、買う時に売ることや貸すことも考えなくてはならないということです。

リスクを理解してから購入しよう

住宅ローンを組むということは、大きな借金をして長期間資産を住宅に固定することであるということを覚えておいてください。住宅という資産を得る(正確には完済までは自分のものではありませんが…)一方で、家計のバランスシートに大きな負債を抱えることになるんですね。
このリスクを理解せず、今の家賃と比較した損得勘定だけで購入か賃貸かを決めるのは、非常に危険ということです。購入か賃貸かどちらがいいかはリスクをどう捉え、どう付き合っていくかによります。
不動産業者は巧妙な営業トークで心をくすぐってきますが、生涯で一番高い買い物ですから、じっくりと考えることが大切です。そのためには、時間をかけて知識武装するか、コストをかけて専門家の知恵を借りるしかありませんね。もちろんお勧めは住宅専門FPへの相談です。^^
家計へのインパクトは数百万円にも及ぶのが普通ですから、少ない投資で大きなリターンを得て欲しいものです。