家を買おうと思ったとき、自分達が借りれられる適正な金額を知りたいと思いますよね。
でも不動産屋さんに試算してもらうと、適正な金額ではなく、不動産屋さんが売りたい金額になる場合がとても多いのが現状です。

そこで、果たして本当に借りていいのか不安になるケースが少なくありません。借りられる金額が自分たちの予想とほぼ同じ、あるいは予想より多かったという結果は、実は重要ではありません。

大切なのは、「無理なく返していけるかどうか」です。家計と将来設計に見合った、無理なく返済できる金額の目安を確認してくださいね。

返済負担率は覚えておこう

金融機関は、皆さんがきちんと返済していけるかどうか、色んな角度から判断します。その中の形式的な基準の一つに「返済負担率(返済比率)」があります。
返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことをいいます。

例えばこのように。
年収~300万円/25%、~400万円/30%、~600万円/35%、600万円~40%

民間銀行では通常、変動金利と固定金利期間選択型の場合、将来の金利上昇を踏まえた審査金利を用いて借入限度額を計算します。
金利も3%台後半~4%程度と高めに設定されています。
フラット35ではそのときの金利+団信保険料の金利相当分(0.35~0.4%程度)で判断します。

(例)
 年収500万円の場合、A銀行では返済負担率35%なので、500万円×35%=175万円
 審査金利4%、35年返済の場合、借入限度額は3,294万円になります。

実際の金利で計算してみると・・・

借入上限の3,294万円を借りるとしましょう。
実際は金利4%ということはありませんので、全期間固定金利2.0%で借りることができたと仮定すると、毎月の返済額は109,105円、返済負担率は26.2%になります(表1)。

返済負担率から見る返済額(固定金利)

住宅ローンのほかにも住居費(固定資産税や修繕積立金など)がかかることを考慮すると、少々負担が大きいですね。まずは家計の見直しを実施してムダをなくすことを考えてください。

それでもほとんど変わらない場合や、当面世帯収入のUPが期待できない場合、頭金を多めに入れて借入額を下げるか、物件価格そのものを見直す必要がありそうです。
今現在借りられるからといって、限度額いっぱい借りてしまうのはお勧めできません。

借入上限を変動金利0.725%で借りると返済負担率はぐっと下がります(表2)が、金利が上がったときに家計が苦しくなる可能性があるため、これはNGです。

返済負担率から見る返済額(変動金利)
変動金利で借りる場合は、金利上昇時にも耐えられるよう、毎月きちんと貯金していくことが必要になってきます。少なくとも全期間固定金利で借りた場合の返済額との差額20,292円(109,105円-88,813円)程度は必要とお考えください。

実際、みんなどの程度借りているのか?

国土交通省が発表している「平成25年度(2013年)住宅市場動向調査(対象期間:2013年4月~2013年の3月)」を見てみます。

場所、物件、新築か中古などによって違いがありますが、ここでは首都圏の新築物件を見ます。
 注文住宅:物件価格4,693万円、借入金額3,069万円、年収705万円、返済負担率19.2%、月返済額10.5万円
 分譲住宅:物件価格3,766万円、借入金額2,496万円、年収720万円、返済負担率19.5%、月返済額10.4万円

住宅金融支援機構によるフラット35利用者(2013年)の場合は以下のとおりです。
 注文住宅:物件価格4,320万円、借入金額3,692万円、年収674万円、返済負担率24.5%、月返済額12.8万円
 建売住宅:物件価格3,568万円、借入金額2,972万円、年収608万円、返済負担率22.2%、月返済額10.6万円
 マンション:物件価格4,241万円、借入金額3,307万円、年収764万円、返済負担率21.2%、月返済額12.1万円

国土交通省のデータでは借入額が少なく、変動金利や、2度目の購入(買い換え)なども含まれるため、返済負担率は20%弱になっています。
フラット35は返済負担率が少し高めです。先に試算した返済負担率26.2%は高めだと言えそうです。
年収によって違いはありますが、ライフプランを踏まえたゆとりのある返済を考えると、20%程度、多くとも25%以内に収めることが適正なローン金額かどうかを判断する目安です。

しかし、返済負担率というのは家計の返済余力を見る一つの尺度で、万能ではありません。

無理のないローンを組むために

大切なのは「いくら借りられるか」ではなく、現在の家計と将来計画に見合った無理のないローンを組むことです。将来の出費に備えてゆとりを持ったローンを組み、余裕ができたら繰り上げ返済などを活用し、定年までに完済する意識を持つことが必要です。

ちなみに住宅金融支援機構の最近の「民間住宅ローン利用者の実態調査」では、変動金利が42%、固定期間選択型が32%、全期間固定は26%です。

繰り返しになりますが、低金利のメリットを受ける場合は、金利が上がったときの備えが欠かせません。反対にいうと、準備ができていれば変動金利で借りるメリットは大いにあります。