家を買おうと思ったとき、
自分達が借りれられる住宅ローンの適正な金額を知りたいと思いますよね。

でも、
不動産屋さんや、
住宅販売会社や、
住宅販売会社が紹介するFP
などに試算してもらうと、
適正な住宅ローンの金額ではなく、彼らが売りたい金額になる場合がとても多いのが現状です。

そこで、果たして本当に借りていいのか不安になるケースが少なくありません。
借りられる金額が自分たちの予想とほぼ同じ、あるいは予想より多かったという結果は、実は重要ではありません。

大切なのは、「無理なく返していけるかどうか」です。
家計と将来の生活設計に見合った、無理なく返済できる金額の目安を確認してください。

返済負担率は覚えておこう

金融機関は、借りる人がきちんと返済していけるかどうか、いろんな角度から判断します。
その中の形式的な基準の一つに「返済負担率(返済比率)」があります。

返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことをいいます。
例えばこのようになっています。
(年収/返済負担率)
~300万円/25%
~400万円/30%
~600万円/35%
600万円~/40%

民間の銀行では通常、変動金利と固定金利期間選択型の場合、将来の金利上昇を踏まえた「審査金利」を用いて借入限度額を計算します。

審査金利は、だいたい3%台前半~4%程度に設定されています。
フラット35は、そのときの金利で判断します。

借りられる住宅ローンの適正額を試算してみましょう。

例えば年収700万円の場合、この例のケースなら返済負担率は40%。
700万円×40%=280万円
毎月の返済額は233,333円
審査金利3.5%、35年返済の場合、借入限度額は5,646万円になります。

ただし、車のローンやその他の借り入れがある場合、その分借入限度額は下がります。
住宅ローンを借りるときは、そのほかのローンを組んでいないのが理想です。

実際の金利で計算してみると・・・

借入上限の5,646万円を借りるとしましょう。

実際の金利が3.5%ということはありませんので、全期間固定金利1.6%で借りたとします。
毎月の返済額は175,643円、返済負担率は30.1%になります。

返済負担率と返済額

住宅購入後は、住宅ローンのほかにも住居費(固定資産税や管理費、修繕積立金など)も支払っていく必要があります。
それを考慮すると、負担がかなり大きいですね。

本当にこれだけ借りても大丈夫なのか、どのように判断すれば良いのでしょうか。
以下を検討してみてください。
いずれか、あるいは複数の対応が可能なら無理なく返していける可能性が高まります。

・夫婦の収入を合わせることはできるか
 参考:共働き夫婦の住宅ローンの組み方
・家計の見直しを実施してムダをなくすことは可能か
 参考:家計の見直しがマイホームの購入予算を上げる理由
・世帯収入UPは期待できるか
・両親等から住宅購入資金をもらうことは期待できるか
 参考:親からの住宅資金の贈与について
・貯蓄は十分あるか(繰上返済や教育・生活資金など)
・ローンも払いつつ十分な貯蓄をしていけるか

これらが難しい場合、以下のいずれかを検討すべきです。
・頭金を多めに入れて借入額を下げる
・物件価格そのものを見直す
・貯金が少なければ貯まるまで待つ
銀行が貸してくれるから、今現在の家計なら返していけるからといって、限度額いっぱい借りてしまうのはお勧めできません。

借入上限の金額を変動金利0.625%で借りた場合はどうでしょうか。
当然、毎月の返済額も返済負担率もぐっと下がります。
ハウスメーカーも、マンションデベロッパーも、通常はこちらの金利で計算します。
その方が高い家・高いマンションが売れるので、そういうインセンティブが働くのです。

でも借りる人は住宅ローンとずっと付き合っていかなくてはなりませんよね。
適正額を超えたローンを変動金利などで組んでしまうと、金利が上がったときに家計が苦しくなる可能性があるので、リスクが大きくお勧めできません。

返済負担率と返済額2

変動金利で借りる場合、金利上昇時にも耐えられるよう、毎月きちんと貯金していくことが必要になってきます。10年固定などの期間固定も、固定期間が終わったら変動金利になるため、同じです。

少なくとも全期間固定金利で借りた場合の返済額との差額25,948円(175,643円-149,695円)程度を貯金していくことが必要と考えてください。

実際、みんなどの程度借りているのか?

国土交通省が発表している「平成28年度(2016年)住宅市場動向調査(対象期間:2013年4月~2013年の3月)」を見てみます。

場所、物件、新築か中古などによって違いがありますが、ここでは首都圏の新築物件を見ます。
 注文住宅:物件価格4,566万円、借入金額3,191万円、年収726万円、返済負担率16.2%、月返済額89,900円
 分譲住宅:物件価格4,374万円、借入金額2,872万円、年収753万円、返済負担率18.4%、月返済額109,800円

住宅金融支援機構によるフラット35利用者(2016年)の場合は以下のとおりです。
 注文住宅:物件価格4,652万円、借入金額4,092万円、年収680万円、返済負担率24.3%、月返済額129,500円
 建売住宅:物件価格3,646万円、借入金額3,309万円、年収586万円、返済負担率22.1%、月返済額100,900円
 マンション:物件価格4,754万円、借入金額3,928万円、年収784万円、返済負担率22.4%、月返済額128,800万円

こちらにもっと細かいデータがあります。
住宅ローンがある世帯の収入と借入額と返済額はどのくらい?

国土交通省のデータでは、変動金利や2度目の購入(買い換え)なども含まれるため、借入額が少なくなっています。
借入額が少ないので、返済負担率も20%弱になっています。

フラット35利用者の返済負担率は少し高めですが、25%以下に収まっています。
先に試算した返済負担率30.1%は、実際に借りられているローンから見ても高めだと言えますね。

返済負担率は年収に対する返済額の割合ですので、手取りの年収に対する返済額の割合は当然高くなります。返済負担率が30%なら、手取りに対してはどのくらいになるのでしょうか。

年収700万円の手取り額はだいたい550万円ほど。
先ほどの例では毎月の返済額は17.5万円ですので、年間返済額は210万円です。
手取り年収に対する返済負担率は38%にもなってしまいます。
ローンだけでこの金額、かなりの負担を感じる方が多いのではないでしょうか。

年収によって違いはありますが、将来の生活設計を踏まえたゆとりのある返済を考えると、返済負担率は20%程度、多くとも25%以内に収めることが適正なローン金額かどうかを判断する目安です。

こちらで具体的な計算方法がわかります。
住宅ローン適正額がいくらまでなのか簡単に計算する方法

しかし、返済負担率というのは家計の返済余力を見る一つの尺度で、万能ではありません。

無理のないローンを組むために

大切なのは「いくら借りられるか」ではなく、現在の家計と将来の生活設計に見合った無理のないローンを組むことです。将来の出費に備えてゆとりを持ったローンを組み、計画的な繰り上げ返済を実施し、退職までに完済する意識を持つことが必要です。

ちなみに住宅金融支援機構の最近の「民間住宅ローン利用者の実態調査(2017年12月)」では、変動金利が50%、固定期間選択型が37%、全期間固定は13%です。

繰り返しになりますが、低金利のメリットを受ける場合は、金利が上がったときの備えが欠かせません。反対にいうと、準備ができていれば変動金利や期間固定金利で借りるメリットは大いにあります。

適正な住宅ローン金額をしっかりと把握し、住宅購入を決断してください。