住宅ローンは変動金利か、それとも固定金利か。
どちらで借りるのが良いか、悩みますよね。

一時的に「近いうちに金利が上がりそう」と思って固定金利で借りる人が増え、変動金利は4割ぐらいに減ったものの、最近では相変わらずの低金利で変動金利は5割ぐらいで推移しています。

金利について、少し説明していきます。

住宅ローン金利は上がっていく?

住宅ローンの金利は、実際に借りる際は固定・変動問わず「店頭金利」から「金利優遇」を引いた金利が適用されます。

長い長いデフレが続き、景気刺激のために低金利が続いてきました。その過程で住宅ローンの店頭金利もさがり、さらに銀行間の競争によって金利優遇幅も拡大してきました。マイナス金利の導入によってさらに金利が下がり、住宅ローン金利も史上最低の水準がずっと続いている状況です。

よく、金利が急激に上昇したら返済額も急上昇して大変といわれることがありますが、実際どうなのか、過去を見てみましょう。2000年頃はITバブル、2006年頃は株式の新興市場が元気な時代でしたが、その当時でも長期金利は2%を超えていないことがわかります。

金利推移

(注)固定金利は長期金利に、変動金利は政策金利に連動しています。

金利が4%とか5%の時代は、今の経済成長や物価、給与の伸びなどとまったく異なる時代でした。

順調に景気が回復し、金融緩和が縮小していけば金利も上昇していくでしょうが、金利だけが急激に2%上昇すると言うことはまず考えられません。

だからといって、変動金利が良いということにはなりません。

変動金利による返済は低金利のメリットを得る代わりに、金利が上昇したときに返済額が増えるリスクを負っています。借入額が大きくなるほど、また長期にわたるほどリスクが大きくなるということは理解しておいてください。

特に、今後金利が上昇した場合、金利水準が低い時に変動金利で組んだ住宅ローンを固定金利に変更しようとした時には、既に固定金利の水準は上がっています。
参考:金利が上がってきたら変動から固定に変えるのは正解?

反対に、固定金利なら今後金利が上昇しても返済額が変わりませんが、その分余計に利息を支払うことになりますよね。

どちらで借りるのか、非常に迷うところです。
どう選べばよいのでしょうか。

変動か固定かを決めるには?

変動金利・固定金利それ自体にどちらが良いということはありません。

「借りる人の条件によって判断する」べきということになります。金利の特徴を理解したうえで返済計画を立てることが、失敗しない住宅ローンに欠かせません。

どちらがどんな人に向いているかという傾向でいうと、こんな感じになります。
全部当てはまる必要はありませんが、少なくとも変動金利のNo.1は必須です。

・変動金利に向いている人
1.毎月の支払額が2~3万円増えてもOKな人(=それだけの収入や資産、経済的余裕がある)。
2.株式投資などの経験がある程度あり、リスクを取れる人。
3.こまめに金利(少なくとも月1回)をチェックできる人。
4.借入額が1,000万円程度と少ない、あるいは15年以下など借入期間が短い人。

・固定金利に向いている人
1.安定して一定額を返済したい人。
2.定期預金以外のリスクは不安なので一切取りたくない人。
3.こまめに金利を見るのが面倒な人。
4.変動金利との当初返済額の差を受け入れられる人

実際はライフプランを想定したキャッシュフローを作成し、将来にわたってきちんと返していけるか、数字で判断することが必要です。