都内のマンション、とっても高いですよね。

住宅購入を検討しはじめたとき、住み慣れた今の街で探したいと思う方は多いと思います。

小さい子どもがいれば保育園や自治体の補助制度も重要な要素になりますね。

そんなときは、こんなサイトが参考になってオススメです。

SUUMOの「行政区別 子育てサポート&教育環境 徹底リサーチ」
生活ガイド.com(自治体の公共料金や助成金、福祉、教育、環境など)

さて、都内に職場があって通勤に便利となると、マンションが選択肢に上がるケースがとても多いですよね。駅から近く、会社まで30分の好立地、魅力的です。

ですが、ですがです。

このところずっと新築マンション価格が上昇していて、もはや住みたいエリアでは買えないなんて状況が続いている訳です。新築が高すぎるとなると中古マンションということで、こちらも値上がりしています。

データを見てみると、2016年の東京23区の新築マンションの平均価格は6,629万円と、6千万円台後半。直近発表の2017年2月は6,956万円と、まだ上がっている模様です。

【東京23区の新築マンション価格の推移】
東京23区のマンション価格

出所:不動産経済研究所

ただもう最近はさすがに高すぎるので買う勢いは弱くなり、一部エリアでは新築マンションの在庫が余ってきてはいます。

それでもやっぱり利便性が高く、駅距離も近いなど立地が良いとなると、都心では6千万円どころか7~8千万円台もザラな今日この頃。中古マンションも見てみますと、2月の東京23区の成約価格はこんな感じです。

 都心3区:㎡単価:101.31万円、70㎡換算価格:7,091万円
 城東  :㎡単価: 55.75万円、70㎡換算価格:3,902万円
 城南  :㎡単価: 74.19万円、70㎡換算価格:5,193万円
 城西  :㎡単価: 85.18万円、70㎡換算価格:5,962万円
 城北  :㎡単価: 65.25万円、70㎡換算価格:4,567万円

 ※都心3区:港、中央、千代田
  城東  :台東、江東、江戸川、隅田、葛飾、足立、荒川
  城南  :品川、大田、目黒、世田谷
  城西  :新宿、渋谷、杉並、中野
  城北  :文京、豊島、北、板橋、練馬

SUUMOや@homeなどのポータルを見ている感覚からすると、もっと高いですよね。
このデータは駅距離や築年が混在しているので、10年以内の築浅で駅近、地下鉄やJRの複数利用可能などと絞っていくと価格はもっと高くなるでしょう。

新築でも中古でも、6千万円後半の価格帯に手が届く層というのは、ざっくり世帯年収が1,500万円ぐらいからではないかと思われますが、それでも躊躇してしまう価格であることに違いありません。

超低金利なので「今が買い時です!」と販売業者は言います。
彼らがそう言うのはビジネスですから当然ですが、買う方からしても一理あります。

2007年に5,000万円のマンションを頭金500万円、4,500万円を金利2.8%(全期間固定)で借りると、繰り上げ返済がない場合は返済総額は7,064万円。
2017年に6,000万円のマンションを頭金500万円、5,500万円を金利1.5%(全期間固定)で借りると、繰り上げ返済がない場合は返済総額は7,073万円。

もちろん2007年に借りたら途中で低い金利に借り換えたり、繰り上げ返済をしたりして負担金利を下げると思います。それでも買うときに1.3%の金利差で1,000万円も購入予算が上がるんです。

みんなが予想しているようにオリンピック前後に価格が下がるのを待つ、という手もありますが、非常に低い金利で全期間固定できる今は魅力的ではあります。

ではどう考えるかというと、ポイントは3つ。
・適正な住宅予算の目安を把握する
・借りた後の資金繰りと返済計画を考える
・利用価値と資産価値(リセールバリュー)を考える

ということなんですが、全部細かく説明してるとものすごく長くなるので、今日は一つだけ。
まずは適正な予算について少しお話しますと、予算の目安はだいたい5,200万円とか、100万円単位で良いのです。これを把握するのにやっぱり外せないのがライフプランです。

目安として年収の20%など、返済負担率(または返済比率)を使った簡易的な計算方法もありますが、年収は上がっていきますし、支出も増えていきます。それに子育て中は時短とか育休とかで奥さんの年収が減ります。

買った後も返済負担が重くならず、豊かに暮らしていくにはライフプランを想定した予算立てが不可欠です。それはどこから来るかというと、「家計」です。
家計をしっかりと見直して、そして勤務先の制度を理解し保障や積立など有利なものは活用する。
そんなことの組み合わせで適正な予算が見えてきます。
この辺がしっかりと押さえられていれば、買った後の生活の不安も和らぐというものです。
反対に、想定より予算が上がり、少し高くても資産価値が高い物件も視野に入ることもあるんですね。