住宅ローンを組む際、どのローンを選ぶか迷いますよね。
金利は返済額に大きな影響を与えますが、金利だけで選んではいけません。
どのローンにするかは、金利以外の費用も含めたトータルコストで比較して検討することをお勧めします。

計算に含める費用は以下の3つです。
・事務手数料
・保証料
・団信保険料

金融機関によってかからない場合がありますが、それは「かからないけどその分金利が少し高い=金利に含まれている」ので、合計したコストで比較する必要があるんですね。
では順番に説明していきます。

・事務手数料
文字通り、金融機関に支払う手数料で、2つのタイプに分かれます。
定額型と定率型です。
定額型は、借入額に関係なく手数料が一定のタイプです。
借入額に関係なく定額で、32,400円などです。
定率型は、借入額に対して◯%の割合を支払うというタイプです。
2.16%の場合、3,000万円の借入に対して64.8万円です。

3,000万円借りる場合、事務手数料だけを比較すると32,400円<64.8万円と、定額型の方が安くなっていますが、これだけで見るのではなく、トータルコストで見るのがポイントです。

・保証料
フラット35や、一部のネット銀行では保証料は不要となっています。フラット35はその仕組みによって文字通り不要なのですが、ネット銀行などは金利に含まれているケースが多くなっています。
それ以外の金融機関では金利に0.2%上乗せされるケースが殆どです。ただし、最初に一括して現金で支払う場合は金利に上乗せされることはありません。

・団信
一般的には、金融機関が負担しています。フラット35は団信の加入が任意なので、別途費用がかかります。約0.358%の金利と同程度になりますが、正確な金額が知りたい方は以下のサイトで計算してみてください。

フラット35シミュレーションサイト
http://www.jhf.go.jp/simulation_danshin/index.php
3大疾病保障、デュエット、段階金利は「なし」を選びます。

それでは実際にトータルコストを計算してみましょう。
借入額3,000万、35年返済、元利均等返済、変動金利(金利が変わらないとして試算)
金利などはすべて2015.8現在の数字です。

ローン1(三井住友信託銀行)
 金利0.725%、事務手数料:定額型32,400円、保証料0.2%、団信:金利に含む
 借入元金+金利+事務手数料+保証料+団信=3,000万円+397.61万円+3.24万円+115.32万円+0=3,516.17万円

ローン2(ソニー銀行)
 金利0.589%、事務手数料:定率型2.16%、保証料0、団信:金利に含む
 借入元金+金利+事務手数料+保証料+団信=3,000万円+320.58万円+64.8万円+0+0=3,385.38万円

この試算では、ローン2のトータルコストが130.79万円少なくなっています。
ほとんど保証料の差ですが、金利差の0.136%(77.03万円)が、事務手数料(61.56万円)の差より大きいことも影響しています。ただし、変動金利は完済まで金利負担がわかりませんので、あくまで借入当初の金利が続いたと仮定した場合の前提です。

事務手数料は、同じ銀行で定額と定率両方を用意しているところも結構あります。
その場合も、トータルコストで計算すればどっちが得か簡単にわかりますね。

今度はフラット35で比較してみましょう。
借入額3,000万、35年返済、元利均等返済

ローン3(りそな銀行)
 金利1.80%、事務手数料:定額型32,400円、保証料0、団信0.358%
 借入元金+金利+事務手数料+保証料+団信=3,000万円+1,045.75万円+3.24万円+0+211.43万円=4,260.42万円

ローン4(ARUHI(SBIモーゲージ銀行))
 金利1.58%、事務手数料:定率型2.16%、保証料0、団信0.358%
 借入元金+金利+事務手数料+保証料+団信=3,000万円+907.49万円+64.8万円+0+209.16万円=4,181.45万円

この試算では、ローン4のトータルコストが78.97万円少なくなっています。
この比較では、事務手数料が61.56万円違っても0.22%の金利差がコストを大きく左右している、となりました。

最後に便利なサイトをご紹介します。
実は、このトータルコストは金利に置き換えて計算することができます。APR(年換算利回り)と言い、実質的なコストを把握するのに便利な指標です。

フラット35シミュレーションサイト
http://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do

「試算するプランの数」で2つを選ぶと、2つのローンを比較できます。
上のローン3とローン4の各種条件を入力し、試算結果が表示されたらグラフの辺りまでスクロールします。
ワンポイントアドバイスの下に【APR】がありますので、「APRを表示する」をクリックしてください。
金利に置き換えると、ローン3が2.175%、ローン4が2.091%になっていますね。
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やはり金利の違いが総返済額に大きな影響を与えますが、諸費用の違いによってトータルコストが変わることがご理解いただけたかと思います。複数のローンを比較する際は、ぜひ諸費用も含めてシミュレーションしてくださいね。