住宅購入時の頭金、どのくらい用意すれば良いか悩みますよね。
一昔前は、頭金は物件価格の2割必要という話が良く言われていました。というか、今でも諸費用を入れて3割などと普通に言われていますが、なぜでしょうか?
これには2つ理由があるんですね。

1.高金利時代の遺物
バブル期には住宅金融公庫(現住は宅金融支援機構)からの融資が物件価格の8割まででした。
今では100%でも貸してくれます。(ただし9割以下と9割超では金利が違いますが。)
ただ、今でも頭金を2割以上用意すると、審査での評価が高くなって金利優遇を受けられる場合があります。

2.業者のコスト
新築住宅には、不動産業者の利益やコストが2~3割含まれています。
そのため、転居などで売却が必要になったり、返済が苦しくなって売らざるを得なくなった際に「ローン残>売却額」とならないよう、頭金を入れようということです。

物件の引き渡し時点で市場価格は2~3割下がるということは、例えば2,500万円の建物の場合、1,750万円~2,000万円になってしまうということになります。
返済がすすめばローン残高も減っていきますが、建物も時と共にどんどん価値が下がっていきますので、もともとローンが多ければいざ売ろうと思った時も「ローン残>売却額」の構図は変わらないという訳です。

売却代金を返済に充てても、残るローン残高は基本的には現金で支払うことになります。残金を上乗せしてローンを組める銀行もありますが、基本的にはできないケースの方が多く、仮にできたとしても今度は新たなローンが増えてしまいます。
ということは、やはり頭金2割は正解でしょうか?
実はそうではないんですね。

なぜかというと、頭金を入れることが重要なのではなく、返していける金額でローンを組むことが大切だからです。返していける金額は人それぞれ違いますが、将来の生活設計を踏まえて返済計画を考えることが大前提ということでは、皆同じです。

いくらの頭金を用意すれば良いのか計算する

まずは、どのくらいの返済額が無理がないのかを把握しましょう。
以下を参考にしてください。

返済額から考える無理のない住宅ローンの返済額

把握できましたでしょうか?
購入後の住居費を引いて、12万円が妥当な金額になったとします。
金利は2~3%で見るのが妥当です。
そうすると、借入額は2%では3,623万円、3%では3,118万円になります。

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変動金利はメガバンクでも0.775%などで借りられるのに、なぜ2~3%なのでしょうか?
毎月の返済額が12万円の場合の借入上限を金利0.775%で計算してみると、4,469万円になります。これでは審査する際に金融機関が使う返済負担率も超えてしまう可能性が大きいですし、金利が上がった時に返済が苦しくなる可能性が高いです。

ちなみに現在、全期間固定金利で借りる場合は2%前後になります。実際には固定金利で借りず、変動金利か期間固定金利で借りる人が多いのが現状です。
たとえば3,623万円を0.775%で借りた場合、毎月の返済額は9.8万円になります。この差額の2万円は、35年の間の金利上昇リスクに備え、最低限確保していく必要のある資金の目安になります。

無理をせずに返していける借入額の上限が3,623万円とわかりました。
ではあなたの欲しい物件はどの位の金額でしょうか?
たとえば4,800万円のマンションが欲しいと思った場合を見てみましょう。

頭金以外にも、諸費用(新築マンションの場合は物件価格の3~5%、新築戸建ての場合は10%、中古の場合は6~10%程度)が必要です。

4,800万円+240万円(諸費用5%)-3,623万円=1,417万円(頭金)
なんと2割どころか3割も必要です。
頭金と諸費用を支払ったら手元の貯金がゼロ、というのはいけません。引っ越しや家具代、不測の事態に備える意味でも少なくとも200万円程度か、6ヵ月分程度の生活費は残すのが正解です。
その意味では、貯金が2,000万円もあればこの物件はOKです。あるいは両親からの援助が500万円あれば頭金は917万円でOKとなります。

では、4,000万円のマンションならどうでしょうか?
4,000万円+200万円(諸費用5%)-3,623万円=577万円(頭金)
頭金は14%で、貯金も800万ほどあればOKということになります。

もちろん、今後の昇給を見込んでいませんので、近々確実に収入が上がるとか、子育てが一段落して奥さんが復職して世帯収入が増える場合などは、金額UPも可能です。
「頭金は家計から考えて無理なくきちんと返済できる金額から考える」ということがとても大切で、必ず2割用意する必要はないということになります。

一方で、頭金に充てられる現金がまったくない家庭は、家計に問題がある可能性が高いので、時間がかかっても頭金を準備するべきです。そのためには家計をしっかり管理し、貯金する習慣を身に着けることが大切です。

こちらも参考にしてくださいね。

家計の見直しがマイホームの購入予算を上げる理由