不動産屋さんからもらった住宅ローンの見積り。
住宅ローンは35年や30年で組むのが多いですが、1年単位で組めるのです。

期間が変われば金利と借入額が同じでも返済額が変わります。
借入額が変われば期間と金利が同じでも返済額が変わり、金利が変われば期間と借入額が同じでも返済額が変わります。
住宅ローンは借入額、金利、期間の3つの要素から成っているので、当然ですよね。

それでは、3,500万円を借りた場合、どの位の影響があるか見てみます。
変動金利と固定金利、それぞれでどの位変化するでしょうか。

①金利
 (35年返済の場合、金利が+0.1%大きくなった場合)
 変動:0.725%→0.825% 利息は+67万円
 固定:2.0%→2.1%  利息は+76万円

②期間
 (借入期間が1年(34年から35年)増えた場合)
 変動:金利0.725%のとき、利息は+16万円
 固定:金利2.0%のとき、利息は+43万円

③借入額
 (35年返済で借入金額を+100万円(3,500万円から3,600万円)増やした場合)
 変動:金利0.725%のとき、総返済額は+113万円(うち利息は+13万円)
 固定:金利2.0%のとき、総返済額は+139万円(うち利息は+39万円)

まず金利ですが、0.1%でも総返済額は大きく変わっています。金利の影響はそれだけ大きいので、借入額が増えれば影響はもっと大きくなっていきます。変動は元々金利が低いので同じように0.1%増えた場合でも、当然ながら利息の増え方が少なくなっています。ただ変動金利を選ぶ場合、総返済額は完済まではわかりませんので、結果が逆転することも十分あり得ます。変動の場合は金利上昇リスクを踏まえたうえで選択する必要がありますね。

次に期間を見てみます。借入期間を短くすると総返済額は下がりますが、毎月の返済額はもちろん上昇します。②の例の場合、返済額は0.725%で96,817円(+2,439円)、2.0%では118,300円(+2,358円)になります。金利負担がもったいないから期間を短くしたいという気持ちはわかりますが、教育費が増えたりマンションの修繕積立が増えたりと、予算がタイトだと家計も厳しくなってしまうかもしれません。無理のない月返済額を設定することが大切なので、借入期間を長くして期間短縮型の繰上返済で計画的に返済するのが賢いローンの組み方です。

最後に借入額を増やした場合です。金利が低ければ利息は大きく増えないことがわかりますが、ある程度は頭金を用意した方が良いでしょう。ただ、借入額を下げるために無理をして必要な手元の現金を減らすのはNGです。
今のような低金利下では、リスクを取れるのであれば、頭金を多く入れず手元にある現金を運用に回すことで資産形成を考えることも可能ですが、これについては別の機会にお話ししたいと思います。