つなぎ融資とは、住宅ローンが正式に始まるまでの間、一時的に借りる「つなぎ」の資金のことです。

必要になるのは以下のようなケースの場合です。
・注文住宅を建てる場合
・融資実行と引き渡しのタイミングがずれる場合
・買い替える場合

このうち代表的なのは、注文住宅を建てる場合です。
どういうものか説明していきます。

住宅ローンは、通常は竣工している建物に融資されますので、つなぎ融資は建売やマンションなどの分譲住宅では基本的に不要です。

これに対して注文住宅では、まず土地を買ってから家を建てるので、最初に土地を取得するための資金が必要になります。建物の費用は、建築期間中に工務店などの建築会社へ支払うのが一般的です。土地代や建築費を自己資金で賄えればつなぎ融資は不要ですが、そうでない場合はつなぎ融資を受けることが必要になります。

注文住宅で資金が必要になるタイミングは具体的に「土地の取得費」「着工金」「中間金」「竣工後引き渡し代金」で、つなぎ融資を利用して3~4回に分けて支払っていきます。つなぎ融資の融資可能期間は、決済日から6か月間~1年程度というのが一般的です。

つなぎ融資は、建物の引き渡しが完了するまでの借入なので、住宅ローンの融資実行と同時に全額を返済します。ここで面倒なのが、つなぎ融資を扱っていない金融機関もあるということです。つまり、注文住宅を検討する場合は、つなぎ融資が利用できる住宅ローンであることが条件に入ってくるということになります。ただ、つなぎ融資を使わずに住宅ローンを分割して融資してくれる銀行もあり、最近は増えてきています。

つなぎ融資のコストは、住宅ローンに比べて高くなっています。借入れには手数料がかかり、利息も発生します。つなぎ融資の返済期間中は利息のみを返していきます。手数料は10万円程度、金利も高めで、変動金利の店頭金利(2015.9現在では2.5%程度)というのが一般的です。

それではつなぎ融資のコストを計算してみましょう。
新築の土地付き注文住宅4,500万円の物件を購入した場合で計算します。

1回目支払い「土地の取得費用」 2,500万円
2回目支払い「着工金」  500万円 2か月後
3回目支払い「中間金」  500万円 4カ月後
4回目支払い「竣工金」 1,000万円 6か月後
つなぎ融資金利 2.5%

1回目(融資期間 180日)
事務手数料:108,000円(初回実行時のみ。銀行によって異なる)
利息:2,500万円×2.5%×180日÷365日=308,219円

2回目(融資期間 120日)
利息:500万円×2.5%×120日÷365日=41,096円

3回目(融資期間 60日)
利息:500万円×2.5%×60日÷365日=20,548円

4回目 1,000万円
残りの融資が実行されるため、つなぎ融資の費用負担はなく、つなぎ融資分も住宅ローンで返済されます。

合計:477,863円
結構なコストがかかります。
利息の負担は、それぞれのつなぎ融資のタイミングで現金で負担する必要があるので、支払計画をしっかり管理しなければなりません。

つなぎ融資だけを扱っている金融機関もありますが少数ですので、住宅ローンの融資を受ける金融機関と同じところでつなぎ融資を受ける方が一般的です。大切なのは、工務店やハウスメーカーに支払いのタイミング・金額を確認することです。

さらに、土地の購入には以下の諸費用がかかります。
・登録免許税(評価額の1.5% 売買価格ではない)
・印紙税 10,000円~45,000円
・仲介手数料 土地代の3%+6万円+消費税
・手付金 土地代の10%(必要があれば)
・登記費用 3~5万円(司法書士に所有権移転登記を依頼する場合)

このケースで大きい支出は、手付金の250万円と仲介手数料の874,800円です。
資金繰りがとても大切だと言う事をご理解いただけると思います。